Uwaga ważne – rata Twojego kredytu może być tylko wyższa

Każdy z nas marzy o własnych czterech kątach. Niestety zrealizowanie tego marzenia w praktyce jest niezwykle trudne, gdyż wymaga ogromnych nakładów finansowych. Pójściem niejako na skróty jest zakup mieszkania czy domu przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego. W ostatnim czasie takie rozwiązanie stało się jednak bardzo ryzykowne – dlaczego?

Dzisiejszy tekst powstał jako ostrzeżenie dla wszystkich osób noszących się z zamiarem zaciągnięcia złotówkowego kredytu hipotecznego w najbliższym czasie a także jako wskazówka dla tych, którzy już spłacają takie zobowiązania.

Do końca marca bieżącego roku banki miały obowiązek wprowadzenia zmian w sposobie informowania klientów o ryzyku stopy procentowej podczas ubiegania się przez nich o kredyt hipoteczny. Cała ta akcja została sprowokowana tym, iż zobowiązania mieszkaniowe są zaciągane na bardzo długi okres i w związku z tym istnieje realne ryzyko, że w tym czasie zmieni się ich oprocentowanie. Już tłumaczę o co chodzi…

Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się w zasadzie z dwóch części. Pierwsza to marża kredytowa, która zazwyczaj jest stała w całym okresie kredytowania. Druga to wybrana stopa rynkowa WIBOR (najczęściej 3M).

I chodzi właśnie o ten WIBOR…

Ostatnie obniżki stóp procentowych przeprowadzone przez Narodowy Bank Polski spowodowały mocny spadek rynkowych stóp procentowych WIBOR3M. Obecnie parametr ten wynosi 1,65 proc., co jest wartością najniższą w całej historii polskiego rynku finansowego.

Niski poziom stopy WIBOR przekłada się bezpośrednio na oprocentowanie kredytów hipotecznych, które również znajduje się na minimalnych poziomach. Nie trzeba nikomu tłumaczyć, że spadek oprocentowania sprawił, że aktualne raty nowych, jak i już zaciągniętych zobowiązań mieszkaniowych są bardzo atrakcyjne. Przykładowa rata kredytu hipotecznego na 300 tys. złotych z 30 letnim okresem spłaty z marżą na poziomie 2 proc. wynosi dziś 1372 złote, czyli bardzo mało.

Niestety nie mam dla Was dobrych informacji, gdyż obawiam się, że powyższa rata już niższa nie będzie, a jedyne co może nas czekać to jej mocny wzrost. Moje obawy wynikają z tego, że aktualne stopy procentowe NBP (głównie stopa referencyjna) wynosi dziś 1,50 proc. W przeszłości przyjmowała ona jednak dużo większe wartości.



Z powyższego wykresu wynika, że po okresach obowiązywania niskich stóp procentowych następował ich wzrost. Nie dalej jak trzy lata temu stopa referencyjna NBP wynosiła 4,75 proc., a WIBOR3M przekraczał 5 proc. Jeszcze gorzej było w latach 2004 i 2008, kiedy to stopa referencyjna NBP wynosiła odpowiednio 6,50 proc. i 6 proc. Cofając się w czasie o 15 lat dojdziemy do bardzo, ale to bardzo wysokiej wartości 19 proc. Dla przypomnienia warto dodać, że stopa WIBOR3M z reguły przyjmuje wartości nieco wyższe od stóp NBP, wesoło więc nie było.

KNF sugeruje…

W jednym ze swoich ostatnich komunikatów Komisja Nadzoru Finansowego zasugerowała aby banki podczas udzielanie kredytów hipotecznych „pokazywały” klientom jak zmieni się rata posiadanego przez nich zobowiązania podczas wystąpienia podwyżki stopy WIBOR. Do przygotowywania symulacji narzucono cztery różne wartości WIBOR, czyli 3, 5, 10 i 15 proc. Dla wspomnianego przez mnie kredytu na 300 tys. zł z 30 letnim okresem spłaty i marżą na poziomie 2 proc. parametr ten zmieni się następująco:

Zmiana raty kredytu hipotecznego w PLN a wzrost stopy WIBOR 3M; kredyt na kwotę 300 tys. zł, okres spłaty 30 lat, marża kredytowa 2 proc.
Stopa WIBOR 3M	Oprocentowanie nominalne	Wysokość raty	Wzrost raty
1,65%	3,65%	1 372,38 zł	-
3,00%	5,00%	1 610,46 zł	238,09 zł
5,00%	7,00%	1 995,91 zł	623,53 zł
10,00%	12,00%	3 085,84 zł	1 713,46 zł
15,00%	17,00%	4 277,03 zł	2 904,65 zł

Jak widać doskonale nawet najmniejszy wzrost stopy rynkowej WIBOR (do 3 proc.) spowoduje zwiększenie wysokości raty kredytowej analizowanego przeze mnie zobowiązania o 240 złotych. Powrót do wartości sprzed trzech lat (5 proc.) sprawi, że nasze obciążenie podskoczy aż o 624 złote. Nie jest więc dobrze…

To co robić?

Pomocne w rozwiązaniu powyższego problemu mogą okazać się następujące wskazówki:

1. Nie zaciągaj maksymalnej kwoty kredytu. To, że masz zdolność kredytową na pół miliona złotych nie oznacza, że tyle możesz wziąć. Niższy kredyt to niższa rata.

2. Maksymalne obciążenie związane ze spłatą kredytu hipotecznego nie powinno przekraczać 20 procent Twoich dochodów. W ten sposób nawet po podwyżce stóp będziesz dysponował wystarczającymi środkami aby spłacać wyższą ratę.

3. Gdy już spłacasz kredyt hipoteczny to różnicę w wysokości raty (teraz zapewne ponosisz niższe obciążenie) odkładaj na koncie oszczędnościowym. W chwili podwyżki stóp/rat te pieniądze okażą się niezwykle pomocne do zniwelowania jej skutków.

4. Przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego zapoznaj się z ofertą kilku banków i wybierz najlepszą. Marża bankowa niższa o jedną dziesiątą to oszczędność na racie na poziomie kilkunastu, a w całym okresie spłaty nawet kilku tysięcy złotych. Warto szukać dobrych produktów.

Podsumowanie

Wpis ten nie ma na celu odstraszenia Was od zaciągania kredytów hipotecznych, ale powstał jako ostrzeżenie przed wydarzeniami, które wcześniej czy później wystąpią. Jak doskonale wiecie w życiu nic nie trwa wiecznie, więc i stopy procentowej NBP w końcu poszybują w górę. Mam tylko nadzieję, że będziecie na taką ewentualność przygotowani.

Ps.

Jeśli posiadasz kredyt hipoteczny we franku szwajcarskim, to być może pomocny dla Ciebie okaże się wpis dostępny TUTAJ.

Pozdrawiam, Jacek