Uwaga ważne – rata Twojego kredytu może być tylko wyższa

Każdy z nas marzy o własnych czterech kątach. Niestety zrealizowanie tego marzenia w praktyce jest niezwykle trudne, gdyż wymaga ogromnych nakładów finansowych. Pójściem niejako na skróty jest zakup mieszkania czy domu przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego. W ostatnim czasie takie rozwiązanie stało się jednak bardzo ryzykowne – dlaczego?

Dzisiejszy tekst powstał jako ostrzeżenie dla wszystkich osób noszących się z zamiarem zaciągnięcia złotówkowego kredytu hipotecznego w najbliższym czasie a także jako wskazówka dla tych, którzy już spłacają takie zobowiązania.

Do końca marca bieżącego roku banki miały obowiązek wprowadzenia zmian w sposobie informowania klientów o ryzyku stopy procentowej podczas ubiegania się przez nich o kredyt hipoteczny. Cała ta akcja została sprowokowana tym, iż zobowiązania mieszkaniowe są zaciągane na bardzo długi okres i w związku z tym istnieje realne ryzyko, że w tym czasie zmieni się ich oprocentowanie. Już tłumaczę o co chodzi…

Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się w zasadzie z dwóch części. Pierwsza to marża kredytowa, która zazwyczaj jest stała w całym okresie kredytowania. Druga to wybrana stopa rynkowa WIBOR (najczęściej 3M).

I chodzi właśnie o ten WIBOR…

Ostatnie obniżki stóp procentowych przeprowadzone przez Narodowy Bank Polski spowodowały mocny spadek rynkowych stóp procentowych WIBOR3M. Obecnie parametr ten wynosi 1,65 proc., co jest wartością najniższą w całej historii polskiego rynku finansowego.

Niski poziom stopy WIBOR przekłada się bezpośrednio na oprocentowanie kredytów hipotecznych, które również znajduje się na minimalnych poziomach. Nie trzeba nikomu tłumaczyć, że spadek oprocentowania sprawił, że aktualne raty nowych, jak i już zaciągniętych zobowiązań mieszkaniowych są bardzo atrakcyjne. Przykładowa rata kredytu hipotecznego na 300 tys. złotych z 30 letnim okresem spłaty z marżą na poziomie 2 proc. wynosi dziś 1372 złote, czyli bardzo mało.

Niestety nie mam dla Was dobrych informacji, gdyż obawiam się, że powyższa rata już niższa nie będzie, a jedyne co może nas czekać to jej mocny wzrost. Moje obawy wynikają z tego, że aktualne stopy procentowe NBP (głównie stopa referencyjna) wynosi dziś 1,50 proc. W przeszłości przyjmowała ona jednak dużo większe wartości.



Z powyższego wykresu wynika, że po okresach obowiązywania niskich stóp procentowych następował ich wzrost. Nie dalej jak trzy lata temu stopa referencyjna NBP wynosiła 4,75 proc., a WIBOR3M przekraczał 5 proc. Jeszcze gorzej było w latach 2004 i 2008, kiedy to stopa referencyjna NBP wynosiła odpowiednio 6,50 proc. i 6 proc. Cofając się w czasie o 15 lat dojdziemy do bardzo, ale to bardzo wysokiej wartości 19 proc. Dla przypomnienia warto dodać, że stopa WIBOR3M z reguły przyjmuje wartości nieco wyższe od stóp NBP, wesoło więc nie było.

KNF sugeruje…

W jednym ze swoich ostatnich komunikatów Komisja Nadzoru Finansowego zasugerowała aby banki podczas udzielanie kredytów hipotecznych „pokazywały” klientom jak zmieni się rata posiadanego przez nich zobowiązania podczas wystąpienia podwyżki stopy WIBOR. Do przygotowywania symulacji narzucono cztery różne wartości WIBOR, czyli 3, 5, 10 i 15 proc. Dla wspomnianego przez mnie kredytu na 300 tys. zł z 30 letnim okresem spłaty i marżą na poziomie 2 proc. parametr ten zmieni się następująco:

Zmiana raty kredytu hipotecznego w PLN a wzrost stopy WIBOR 3M; kredyt na kwotę 300 tys. zł, okres spłaty 30 lat, marża kredytowa 2 proc.
Stopa WIBOR 3M	Oprocentowanie nominalne	Wysokość raty	Wzrost raty
1,65%	3,65%	1 372,38 zł	-
3,00%	5,00%	1 610,46 zł	238,09 zł
5,00%	7,00%	1 995,91 zł	623,53 zł
10,00%	12,00%	3 085,84 zł	1 713,46 zł
15,00%	17,00%	4 277,03 zł	2 904,65 zł

Jak widać doskonale nawet najmniejszy wzrost stopy rynkowej WIBOR (do 3 proc.) spowoduje zwiększenie wysokości raty kredytowej analizowanego przeze mnie zobowiązania o 240 złotych. Powrót do wartości sprzed trzech lat (5 proc.) sprawi, że nasze obciążenie podskoczy aż o 624 złote. Nie jest więc dobrze…

To co robić?

Pomocne w rozwiązaniu powyższego problemu mogą okazać się następujące wskazówki:

1. Nie zaciągaj maksymalnej kwoty kredytu. To, że masz zdolność kredytową na pół miliona złotych nie oznacza, że tyle możesz wziąć. Niższy kredyt to niższa rata.

2. Maksymalne obciążenie związane ze spłatą kredytu hipotecznego nie powinno przekraczać 20 procent Twoich dochodów. W ten sposób nawet po podwyżce stóp będziesz dysponował wystarczającymi środkami aby spłacać wyższą ratę.

3. Gdy już spłacasz kredyt hipoteczny to różnicę w wysokości raty (teraz zapewne ponosisz niższe obciążenie) odkładaj na koncie oszczędnościowym. W chwili podwyżki stóp/rat te pieniądze okażą się niezwykle pomocne do zniwelowania jej skutków.

4. Przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego zapoznaj się z ofertą kilku banków i wybierz najlepszą. Marża bankowa niższa o jedną dziesiątą to oszczędność na racie na poziomie kilkunastu, a w całym okresie spłaty nawet kilku tysięcy złotych. Warto szukać dobrych produktów.

Podsumowanie

Wpis ten nie ma na celu odstraszenia Was od zaciągania kredytów hipotecznych, ale powstał jako ostrzeżenie przed wydarzeniami, które wcześniej czy później wystąpią. Jak doskonale wiecie w życiu nic nie trwa wiecznie, więc i stopy procentowej NBP w końcu poszybują w górę. Mam tylko nadzieję, że będziecie na taką ewentualność przygotowani.

Ps.

Jeśli posiadasz kredyt hipoteczny we franku szwajcarskim, to być może pomocny dla Ciebie okaże się wpis dostępny TUTAJ.

Pozdrawiam, Jacek

Jak uzbierałem na egzotyczne wakacje spłacając kredyt hipoteczny?

Raty kredytów hipotecznych stanowią poważne obciążenie każdego budżetu domowego. W sumie nic w tym dziwnego skoro każdego miesiąca płatność ta wyrywa z naszych portfeli tysiące złotych. Czy jednak wiecie, że przy odpowiednim podejściu do swojej hipoteki można na niej oszczędzać? Zapraszam do opisu mojego przypadku.

Dokładnie dwa miesiące temu minęły 4 lata odkąd uruchomiłem swój kredyt hipoteczny (nawet sobie nie wyobrażacie jak ten czas leci). Dla tych co jeszcze nie wiedzą – jestem (nie)szczęśliwym posiadaczem zobowiązania w euro. Tak przyznaję się, byłem na tyle nierozważny, że zdecydowałem się na kredyt w walucie – ale wiecie co? Nie żałuję!!! Dotychczasowy koszt obsługi mojego kredytu i to pomimo wzrostu kursu EUR/PLN jest niższy od jego odpowiednika wyrażonego w złotówkach.

Co prawda, moje obecne zadłużenie w przeliczeniu na złote jest wyższe od tego z chwili zaciągnięcia kredytu – mój kurs uruchomienia to 3,80 zł, a teraz jedno euro kosztuje około 4,15 zł – ale cóż, taki mamy klimat ;)

Do rzeczy…

Wracając do tematu oszczędzania podczas dokonywania spłaty hipoteki, to w moim przypadku od samego początku uruchomiłem sobie opcję bezpośredniej spłaty w walucie. Oznacza to, że co miesiąc muszę samodzielnie kupować euro i wpłacać je na rachunek kredytowy. Na pierwszy rzut oka może się Wam wydawać, że to uciążliwe i skomplikowane zadanie, ale wcale takie nie jest. W dobie kantorów internetowych i przelewów zlecanych on-line cała procedura zakupu waluty zajmuje mi nie więcej niż 15 minut i to uwzględniając już włączanie komputera.

Trochę nieodpłatnej reklamy…

Walutę do obsługi mojego kredytu kupuję w kantorze Alior Banku. Po pierwsze ma on dość atrakcyjne kursy wymiany (kurs sprzedaży euro jest o około 1,5 grosza wyższy od rynkowego), po drugie udostępnia darmowe przelewy wychodzące i po trzecie jest to część banku, więc środki tam wpłacone podlegają ochronie Bankowego Funduszu Gwarancyjnego.

Gdzie te oszczędności?

W moim przypadku dzięki bezpośredniej spłacie kredytu w walucie jego zaciągnięcia zaoszczędziłem naprawdę fajne pieniądze. Wynika to z faktu, że bankowy kurs sprzedaży euro w DnB (to po nim bank wylicza wysokość raty kredytowej) jest około 10 groszy wyższy od tego jaki mam w Alior Banku.

Do tej pory na terminową obsługę mojego zobowiązania „zużyłem” około 19000 euro. Zestawiając tą wartość z 10 groszową oszczędnością na każdej jednostce tej waluty w ciągu czterech ostatnich lat udało mi się wygospodarować aż 1900 złotych oszczędności. Czy to mało? W mojej ocenie NIE. To kwota, która pozwoli jednej osobie na 7 dniowy wyjazd do Turcji, Tunezji czy Egiptu. Dla mnie więc warto!!!

A czy Wy znacie jakieś inne metody pozwalające oszczędzać pieniądze podczas spłacania rat kredytowych? 

Zapraszam do komentowania, Jacek

Inde czy deno, czy wiesz w jaki sposób wypłacono Twój kredyt?

Kredyty mieszkaniowe stanowią doskonały temat dla wszystkich mediów szukających sensacji. Jest on szczególnie nagłaśniany, gdy tylko wzrośnie kurs franka szwajcarskiego. W sumie nic w tym dziwnego, bo to właśnie zobowiązania w CHF mają największy udział w polskim rynku kredytów wyrażonych w walutach obcych. Ale nie o tym będę mówił…

Wielu z nas spłaca walutowe kredyty hipoteczne – sam jestem (nie)szczęśliwym posiadaczem takiego zobowiązania. Czy jednak pamiętacie w jaki sposób bank uruchomił Wam taki kredyt? Czy Wasze zobowiązanie było denominowane w walucie, czy może indeksowane do waluty? Choć obydwa określenia brzmią bardzo znajomo, to w rzeczywistości oznaczają zupełnie coś innego.

Kredyty indeksowane

Ten rodzaj zobowiązania polega na tym, że klient dokładnie wie jaką kwotę złotówek dostanie w momencie wypłaty kredytu – to ona jest wpisana na umowie kredytowej. Co ważne, zadłużenie klienta wyrażone w walucie zostanie ustalone dopiero w chwili uruchomienia całego kredytu. Brzmi niejasno, więc już tłumaczę.

Załóżmy, że zaciągaliśmy kredyt we frankach w kwocie 300 tys. złotych. Uruchamialiśmy go w trzech transzach po 100 tys. złotych każda. Kurs CHF/PLN wynosił odpowiednio 3 zł; 2,80 zł; 2,60 zł. Szczegóły takiego kredytu wyglądają następująco:

Kredyt indeksowany do CHF na 300 tys. złotych
	Kwota zadłużenia w PLN	Kurs wypłaty kredytu	Kwota zadłużenia w CHF
I transza	100 000 zł	3,00 zł	33 333,33 CHF
II transza	100 000 zł	2,80 zł	35 714,29 CHF
III transza	100 000 zł	2,60 zł	38 461,54 CHF
Suma	300 000 zł	x	107 509,16 CHF

Jak widać, dopiero po uruchomieniu całego zobowiązania, bank ustalił nam kwotę zadłużenia wyrażoną w walucie. W omawianym przypadku była to suma 107 509 CHF i to od jej poziomu zostały naliczone raty kredytowe oraz ustalone całkowite zadłużenie klienta.

Kredytu denominowane

W przypadku kredytów denominowanych klient od samego początku dokładnie wie ile wynosi jego zadłużenie w walucie. Parametr ten jest bowiem ustalany przez bank w czasie podejmowania decyzji kredytowej i jest od razu wpisany w umowę. Przy założeniu, że w dniu podpisania umowy kredytowej i całkowitej wypłaty kredytu kurs CHF/PLN wynosił 3 złote, to nasz kredyt na 300 tys. złotych sprawił, że nasze zadłużenie walutowe było równe 100 tys. CHF.

Jeśli jednak zdecydowaliśmy się na uruchamianie kredytu w transzach, to owe 100 tys. CHF było przeliczane po aktualnym kursie z kolejnego dnia uruchomienia.

Kredyt denominowany w CHF na 300 tys. złotych
	Uruchamiana kwota w PLN	Kurs wypłaty kredytu	Kwota zadłużena w CHF
I transza	100 000,00 zł	3,00 zł	33 333,33 CHF
II transza	100 000,00 zł	2,80 zł	35 714,29 CHF
III transza	80 476,19 zł	2,60 zł	30 952,38 CHF
Suma	280 476,19 zł	x	100 000,00 CHF

Ostatnia wysokość transzy była niższa od dwóch poprzednich o 19,5 tys. złotych, które klient musiał wyłożyć z własnej kieszeni. Wynika to z faktu, że kwota franków pozostałych do wypłaty była niewystarczająca do pokrycia naszego zapotrzebowania. Oczywiście liczona po kursie uruchomienia 2,60 zł. Gdyby w tym samym momencie kurs CHF/PLN wynosił 3,23 zł, to klient otrzymałby równe 100 tys. złotych.

Podsumowanie

Kredyty indeksowane zaciągane były w złotych i dopiero w czasie uruchamiania kolejnych transz przeliczane na walutę.

Kredyty denominowane były zaciągane w walucie i dopiero w czasie ich uruchamiania przeliczane na złote.

To by było na tyle na temat kredytów indeksowanych i denominowanych. Aktualnie z ewentualnym myleniem tych pojęć nie powinno być problemu, gdyż zobowiązania walutowe na dobre zniknęły z ofert banków. Może to i dobrze, zważywszy na fakt jak wiele kontrowersji budzą obecnie problemy posiadaczy kredytów wyrażonych we franku szwajcarskim.

A czy pamiętacie jaką metodę „wypłaty” kredytu zastosował Wasz bank udzielając hipoteki? 

Pozdrawiam, Jacek