Na co zwrócić uwagę zaciągając kredyt hipoteczny?

Zakup mieszkania, czy budowa swojego wymarzonego domu to trudne i wymagające zadanie. Wynika to nie tylko z konieczności wyboru projektu, czy znalezienia odpowiedniej lokalizacji, ale przede wszystkim z pozyskania środków służących sfinansowaniu całego projektu. Wszyscy dobrze wiemy, jak trudno jest samodzielnie uzbierać kilkaset tysięcy złotych. Rozwiązaniem tego problemu jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Tylko jak mądrze przeprowadzić taką operację?

Kredyt hipoteczny to najtańszy sposób na sfinansowanie transakcji przeprowadzanych na rynku nieruchomości. Jego zaletą jest stosunkowo niskie oprocentowanie i długi okres spłaty.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się z wybranej stopy rynkowej WIBOR (dziś już banki nie udzielają kredytów walutowych, więc LIBOR i EURIBOR nie występują) oraz marży banku udzielającego danego zobowiązania. Warto wiedzieć, że marża na ogół jest stała w całym okresie kredytowania. Tym samym na wysokość rat kredytowych w głównej mierze ma wpływ stopa WIBOR.

WIBOR – to stopa z rynku międzybankowego mówiąca za ile banki są skłonne pożyczać sobie pieniądze. Jej wysokość jest uzależniona od decyzji Narodowego Banku Polskiego ustalającego poziom stóp procentowych w Polsce.

Wracając do marży, to warto wspomnieć, że im uda nam się „wywalczyć” niższą jej wartość, tym lepiej. Z tą walką trzeba jednak uważać, gdyż banki chętnie obniżają jej poziom w zamian za zakup dodatkowych produktów np. konta osobistego (to już standard), karty kredytowej (też standard), ubezpieczenia, czy planu systematycznego oszczędzania. Oczywiście nie ma nic złego w tych produktach, ale trzeba zdawać sobie sprawę, że korzystanie z nich będzie wiązało się z kosztami, które wraz z ratą kredytową będą obciążały nasze domowe finanse.

Ponadto warto policzyć, czy wyższa marża w ogólnym rozrachunku nie będzie dla nas „tańsza” niż na przykład comiesięczna składka na plan oszczędnościowy.

Kolejnym ważnym punktem związanym z „hipotekami” jest prowizja pobierana za przyznanie takiego kredytu, a także prowizja za jego wcześniejszą spłatę. Pierwsza z tych opłat pobierana jest w chwili przyznania danego zobowiązania (zazwyczaj doliczana do zaciąganej kwoty kredytu i spłacana razem z ratami kapitałowymi). Druga natomiast za spłatę zadłużenia przed terminem jego wymagalności (banki stosują tą „karę” zazwyczaj przez pierwsze 3-5 lat od daty uruchomienia zobowiązania).

Ponad marżami, WIBOR’ami i prowizjami w kredytach hipotecznych występują także koszty, które mają charakter przejściowy. Do podstawowych zaliczamy ubezpieczenie pomostowe oraz ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

Pierwsze jest pobierane do czasu ustanowienia zabezpieczenia kredytu, czyli po prostu „wpisania” hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości. W zależności od obłożenia sądu nie powinno to zająć więcej niż 2-3 miesiące kalendarzowe.

Naliczanie drugiego z kolei zależy od tego, czy klient posiada wkład własny czy też nie. Aby nie zostało ono pobrane konieczne jest posiadanie przez kredytobiorcę przynajmniej 20 proc. wartości kupowanej nieruchomości. Przykładowo, gdy chcemy kupić mieszkanie warte 200 tys. złotych, to 40 tys. powinniśmy wyłożyć z własnej kieszeni. Jeśli nie posiadamy takich pieniędzy, to bank od brakującej kwoty naliczy sobie stosowne ubezpieczenie.

Mówiąc o wkładzie własnym, warto wiedzieć, że do końca 2014 roku należy posiadać minimum 5 proc. wartości kredytowanej nieruchomości, a od stycznia 2015 roku będzie to już 10 proc. Wymóg posiadania jeszcze wyższego wkładu własnego będzie obowiązywał w 2016 roku (15 proc.) i w 2017 roku (20 proc.). Z tymże w tych dwóch ostatnich przypadkach 10 proc. bezwzględnie będzie musiał posiadać klient, a brakującą część (5 proc. w 2016r. i 10 proc. w 2017r.) koniecznie będzie trzeba ubezpieczyć. Aby jednak nie ponosić kosztów ubezpieczenia najlepiej będzie zgromadzić pełne 20 proc. wartości nieruchomości, którą zamierzamy nabyć.